こんにちは、戸建て不動産投資に挑戦中のちゃぐたろうです。
今回は、物件購入に向けての僕の第１歩、空き家古家ツアーの体験談を書きたいと思います。
はじめに：ツアーに参加した理由と目的
ツアーに参加するまでの流れ
不動産投資に関心を持ち始めた僕は、まず全国古家再生協議会（全古協）のオンライン講座を受講しました。この講座は、不動産投資の基礎から実践までを学べる内容で、受講後にはレポートを提出する必要があります。レポートが合格すると、晴れて「古家再生投資プランナー®」として認定され、特別な資格を持ったメンバーとなります。（認定には別途認定料がかかります。）
ツアーへの参加は基本的にこのプランナーに限られており、全国の各地域で定期的に開催されています。特に初めてツアーが開催される地域では、お試し的にプランナー以外でも参加できることがありますが、基本的にはプランナーであることが条件です。ツアーの日程は全古協の公式HPで確認でき、自分の都合に合わせて参加できる地域を探すことが可能です。
ツアー当日は、持ち物として特に指定はありませんが、参加費が3000円程度かかります。個人的には、空き家に入ることが多いのでスリッパを持参するのがおすすめです。また、物件の状態を記録するためのカメラやスマホもあると便利です。
期待していたこと
僕はリフォームや不動産投資の初心者だったため、特にリフォームの方針や具体的な進行方法について学べることを期待していました。これまでは、インターネットや書籍を通じて基本的な情報を得ていましたが、どれも一般的な内容や筆者独自の情報にとどまっていました。ツアーでは、実際の物件を前にして、「この物件の場合はこうなる」という具体的なビフォーアフターの話が聞けるのではないかと楽しみにしていました。
参加に際して不安だったこと
一方で、不安も少なくありませんでした。僕は全くの不動産投資初心者であったため、他の参加者や再生士の方々が話す内容を理解できるかどうかが心配でした。特に専門用語や、物件選びの際の視点など、自分がどれほどついていけるかが不安でした。
さらに、ツアーが私の住んでいる地域では開催されていなかったため、隣県で開催されるツアーに参加することにしました。その土地に対する土地勘がなかったため、住みやすさや学区などの地域特有の情報をうまくつかめるかどうかも心配でした。こうした地元の人しか分からない情報をどのように得るかが課題だと感じていました。
ツアー当日の流れと体験
集合場所と参加者の雰囲気
ツアー当日、集合場所は駅前など事前に連絡された場所です。僕が参加したツアーでは、参加者は3人でした。不動産投資が活発な東京や大阪ではもっと多いかもしれませんが、今回は少人数での見学となりました。集合後、再生士さんの車に全員で乗り込み、現地の物件を見て回るという形でツアーがスタートしました。
参加者の皆さんは、僕も含めて初心者の方ばかりでした。そのため、当初感じていた緊張も次第にほぐれ、同じ目的を持つ仲間として安心感を持ちながらツアーを楽しむことができました。
実際の物件見学
ツアーでは、計4か所の物件を見学しました。それぞれの物件は特徴が異なり、「いかにも空き家」といった雰囲気のものから、掃除をすればすぐにでも住めそうな比較的きれいな物件まで様々でした。物件ごとに異なる特徴や状態を見比べるのは非常に興味深く、時間があっという間に過ぎてしまいました。
実際に物件の中に入ると、再生士さんからリフォームの方針について具体的な説明を受けました。例えば、「ここのお風呂は取り換える」とか、「畳は表替えのみで済ませる」といった具合に、物件ごとに異なるリフォーム計画が説明されました。僕は写真を撮ったりメモを取ったりしながら、プロの視点での説明に感心し、学びを得ることができました。
特に印象に残ったのは、リフォームの「やりすぎ」と「やりすぎなさ」のバランスを取ることの重要性です。費用をかけすぎるとリターンが減少し、逆に抑えすぎると物件の付加価値が下がる。このバランスをどう取るかが投資成功の鍵だと強く感じました。
物件の振り返りと買付け
全ての物件を見学し終えた後は、再生士さんの案内で各物件の振り返りを行い、買付けを行うかどうかを決める時間が設けられました。これが、僕にとって最も驚きの瞬間でした。
正直なところ、僕はこのツアーを「勉強がてら」と軽い気持ちで参加していたため、「買付けしますか？」と聞かれたときには非常に戸惑いました。まだ心の準備ができていなかったのです。しかし、物件を実際に見て、判断材料が揃った今、タイミングとしては適切だということも理解できました。
以前読んだ本でも、良い物件はすぐに他の購入希望者からも買付けが入るため、スピード勝負が重要だと書かれていました。不動産業界では、このような迅速な対応が当たり前のようです。今回はその場での買付けは行いませんでしたが、特に気になった物件があり、帰宅後に妻と相談しました。翌朝、やはりその物件が気になり、再生士さんに連絡を取り、Faxで買付証明書を送りました。
このように、ツアーは物件見学を通じて多くの学びが得られるだけでなく、実際に投資判断をする機会でもありました。特に初心者にとっては、プロのサポートを受けながら実践的な経験を積む貴重な場となります。
ツアー後の振り返りと感想
ツアーを通じて得られた知識や学び
今回のツアーを通じて、僕は不動産投資の現場で得られる知識の重要性を改めて実感しました。まず、物件を実際に見ることの大切さを痛感しました。書籍やインターネットで学んだ知識を、実際の物件に当てはめて考えることで、理論だけでは得られない具体的な理解が深まりました。
また、再生士さんからのアドバイスは非常に有益でした。プロの目線で物件のリフォーム案を提示してもらうことで、素人ではわからない投資のバランス感覚を学ぶことができました。さらに、リフォームの見積もりや費用対効果についてもその場で教えてもらえたため、より現実的な視点で投資を考えられるようになりました。
そして、自分自身についての新たな発見として、不動産を見ることが本当に好きだということに気づきました。物件を見ていると、次から次に知りたいことが浮かび、再生士さんにたくさん質問をしてしまいました。自分が不動産投資に対して持っていた興味が本物だと確認できたことも、大きな収穫でした。
購入を検討した物件、その理由
僕が特に気になったのは、表面利回りが約12%の物件でした。不動産投資では通常、10%以上の利回りを狙いたいと考えているため、この物件は非常に魅力的に映りました。
さらに、その物件の立地も非常に良かったです。大きな通りから少し入った静かな場所にありながら、周囲にはスーパーやドラッグストア、学校などが揃っており、戸建てを希望するファミリー層には理想的な住環境だと思いました。
物件価格とリフォーム代を合わせても予算内に収まっていた点も、この物件を選ぶ大きな要因となりました。ただし、物件価格は指値（値下げ交渉）によるものであり、この時点では実際にその価格で購入できるかどうかはまだ不確定でしたが。
初心者としての不安が解消された点や、逆に新たに生じた疑問
ツアーに参加して、不安がかなり解消されたと感じています。特に、再生士さんが具体的なリフォーム案を詳しく説明してくれたことで、不動産投資に対する漠然とした不安が大幅に和らぎました。不動産投資では動く金額が大きいため、初めは非常に不安を感じていましたが、その多くは「知らないこと」からくるものだったのだと気づきました。
情報をしっかり集め、調べ、そして専門家に聞くことで、その不安は具体的な問題として解消できます。また、リスクを考慮し、無理のない金額で投資を行うことも重要だと感じました。保険として、リスク管理を徹底すれば、不動産投資の成功確率を高めることができると自信を持つことができました。
おわりに：ツアー参加を通じて感じた古家再生の可能性と魅力
古家再生の魅力や地域活性化への貢献について
古家再生の魅力は単なる投資に留まらず、地域社会への貢献にもつながる点にあります。特に、SDGsの観点から見ても、地域にある資源を見直して活用することは非常に重要です。そのような取り組みに自分も貢献できているという実感があり、大きなやりがいを感じます。
もちろん、不動産投資の主な目的は収益を上げることですが、その目的だけに囚われていると、困難に直面した際に判断がブレる可能性があります。一方で、古家再生という社会的な意義を持つプロジェクトに取り組むことで、より明確な指針を持って判断ができると感じました。
また、株式投資と違って、不動産投資は自分の工夫次第で結果が大きく変わる点も魅力的です。その分、努力や気力が求められる場面もありますが、その経験は人生において大きな財産となります。
さらに、最近の物価高により、新築住宅の価格が高騰している中、戸建てに住みたいが新築は手が届かないという層が一定数いると感じています。特に、ペットを飼う家庭には戸建ての需要が高く、供給が不足している現状を考えると、古家再生の可能性は非常に高いと感じています。
地方の中核都市では、企業が工場を進出させる地域もあり、そこで働く人々が集まってくることで地域が活性化します。日本の失われた20年の中で低迷していた製造業分野も、こうした地域の活性化によって再び競争力を取り戻すことが期待されます。このような流れが広がり、地域全体が明るくなれば、巡り巡って僕自身の生活も豊かになると信じています。
次回のステップ（物件購入、リフォーム計画など）への意気込み
今回のツアーで指値を入れた物件は残念ながら購入に至りませんでしたが、この経験から多くの学びを得ました。そのため、次回もツアーに参加し、さらに良い物件を見つけたいと意気込んでいます。
今回のツアーを通じて、購入までの一連の流れを実際に体験できたことで、次に進むべき道筋がより明確になりました。実際に物件を購入し、リフォームを進める過程を想像すると、とてもワクワクします。次回は、良い物件があればすぐに買付けを行うという意気込みで臨むつもりです。
ツアー参加を検討している人へのアドバイス
初めてのツアー参加では戸惑うこともあるかもしれませんが、不動産投資を始めるためには、まずは買付けを行うことが必要です。再生士さんが企画するツアーは非常に勉強になるので、参加して損はないと思います。
もし、どうしても参加に躊躇してしまうという方は、プランナー以外でも参加可能なツアーを検討してみてください。初心者の方も参加する可能性が高いと思われます。ただし、こうしたツアーは開催頻度が少なく、遠方で行われることもあるため、注意が必要です。とは言ってもベテランの参加が多いからといって、気後れする必要はないと思います。
僕自身、ツアーに参加したことで不動産投資の歯車が動き出し、人生が少し変わったと感じています。悩んでいる方は、まずは最初の一歩を踏み出してみることをおすすめします。ただし、無理は禁物です。自分に合ったペースで進めてくださいね。
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